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半年报点评|中海地产:财务杠杆持续稳健 销售增速创新高


本文摘要:中国网络房地产2019年,在融资环境放宽、背叛杠杆的大背景下,作为中央企业房地产经纪人出力的典型样本,中海房地产后维持实用财务杠杆。

中国网络房地产2019年,在融资环境放宽、背叛杠杆的大背景下,作为中央企业房地产经纪人出力的典型样本,中海房地产后维持实用财务杠杆。8月22日,中海房地产2019年上半年报公布。半年度报告显示,坚决坚持住宅不会被炒鱿鱼,走向研究开发运营主航道的中海房地产,2019年销售增长率创下5年新记录,纯利润领先于行业。

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销售额增长速度创造性低中期业绩报告显示,中海2019年上半年建立合同销售额1942亿港元,比上年快速增长28.7%,增长速度创下5年新记录,领先于其他同类开发人员的商业收益比上年快速增长15.6%至港元23.5亿元。公开发布资料显示,中海2019年预订的销售目标为3500亿港元,据此计算,中海房地产上半年销售目标完成度为55.5%。

但是,由于过度过激的调整性,中海往年的增长速度数据并不漂亮。申万宏源数据显示,2016、2017年2年,中海以同期增长率17%和10%领先于同期板块平均增长率的53%和54%,之后2018年合同销售额比上年快速增长30%到3010亿港元。事实上,自从颜建国接管中海以来,中海加大了土地扩张力度,大力寻求研发和运营的转型,但业内仍指出中海的过度激进,更加认真地制定了中海房地产年度业绩目标。

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2019年,上半年业绩目标完成了一半以上,但中海并没有降低年度目标的想法。面对市场形势,颜建国表示:预计下半年内地房地产市场将维持稳定发展,2019年年合同销售额目标仍维持在3500亿港元。

财务杠杆的控制与过激的销售业绩目标不一致的是中海继续实用的财务杠杆。上半年,中海经营溢利为港元366.1亿元,与去年同期港元357.5亿元同比下降2.4%。毛利率为34.9%。尽管由于规模和基数问题,2018年,中海必须将纯利润之王的宝座让出恒大。

然而,根据半年度报告,中海在2019年上半年净利润后保持行业领先。半年报显示,中海地产净利同比下滑7.4%至港币249.4亿元,净利润率约为26.7%。业内指出,高净利润反映了中海强大的财务管理能力。

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许多住宅企业财务费用下降时,中海财务费用逆市而行。中期业绩报告显示,中海财务费上半年财务费2019年为4.76亿港元,同比增长6.9亿港元。流通费用和行政费用占收益率的3.1%,维持业界低于批评。

6月底,中海现金流丰富,半年报显示,中海房地产银行馀额和现金为香港货币1120.4亿港元,清洁贷款比率为35.0%资产负债率为60.1%,现金为1120.4亿港元。上半年,中海开展了5笔融资,总额为390亿港元,平均利率仅为3%左右,上半年平均权重贷款成本为4.28%。土储生产于一二线城市2019年上半年,中海房地产投入约90%的资源作为住宅开发,探讨经济和人口快速增长的潜力。

中期业绩报告显示,中海在内地和香港购买了24块地块,2019年上半年共增加了土地储备建筑面积464万平方米,权益建筑面积442万平方米,分割土地权益地价港币574亿元。其中,一线城市(北上广浅)和香港分割地权益金额为253亿港元,占44.1%。

2019年上半年底,中海总土地储备9175万平方米。商业资产业务也被中海寄予厚望。

半年报显示,中海房地产配备7~8%的资源在商业资产业务中,主要集中在办公大楼,购物中心是另一个重点,有助于开发酒店房地产和长期租赁公寓。与此同时,中海房地产配备1-2%的资源来源于创造性业务,战略探索教育、养老、物流等,培养新的利润增长点。

其中,2019年上半年,在商业资产运营方面,中海的商业收益比去年急速增加15.6%,超过香港货币23.5亿元。截至2019年6月底,中海所有者运营的商业房地产总面积为425万平方米,包括45栋办公大楼、13家购物中心、12家星级酒店,是中国大陆仅次于的单一商业权办公大楼的发展商和运营商。评论:2019上半年,中海房地产在扩大市场的同时,也引起了资本市场对库存和短期利润率的压力。另外,由于规模技术问题,中海纯利润之王的椅子必须退位,但2019年上半年报道,由于信用评价高,中海仍具有较强的融资优势,财务汇率和综合融资成本多年处于行业低位,公司没有低纯利润的基础但是,由于实际、过激的调性长期以来,中海在2019年预订的年度业绩目标,在外部明显过激。

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未来,如果你想跪在净利润之王的宝座上,中海将被迫减缓土地的速度,努力规模。


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